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Immobilier d’entreprise : un marché tout en contrastes

Les professionnels sont partagés entre une conjoncture morose et le développement de grands projets d’implantations.

Le marché international de l’immobilier d’entreprise (Mipim) s’achève ce vendredi à Cannes avec une fréquentation de 20.000 visiteurs, supérieure aux attentes. Ce salon, véritable baromètre annuel de la profession, s’est tenu dans un contexte de crise, qui rend les sociétés plus vigilantes quant au coût de leur implantation immobilière, de renforcement des exigences liées à la consommation énergétique, et d’évolution des modes de travail.

En 2012, « les neuf principaux marchés européens ont enregistré une baisse de 6% des transactions comme en 2011. C’est également 6% en dessous de la moyenne des transactions sur 10 ans », explique la filiale immobilière de BNP Paribas en présentant ses résultats annuels. Paris et sa première couronne ont avoisiné les deux millions de mètres carrés de bureaux commercialisés, un chiffre stable par rapport à 2011. En France, 41 % des investisseurs dans le secteur étaient étrangers, contre 35 % en 2011.

Face à un contexte économique difficile, de nombreuses entreprises ont tenté de renégocier leurs baux, et ont engagé des projets de rationalisation de leur implantation : en déménageant – par exemple en banlieue – elles prennent le parti de regrouper leurs équipes sur un unique site, qui peut leur servir de « vitrine », et privilégient des immeubles moins coûteux mais pour autant dotés de services nécessaires à la vie de leurs salariés.

Les « campus » changent la donne

Paris et La Défense ont ainsi vu 6 % de transactions leur échapper au profit de la première couronne de la région parisienne, qui offre un relatif confort d’accès par rapport à la capitale tout en bénéficiant de conditions tarifaires plus avantageuses… et de place.

La Défense, lieu emblématique des affaires, est ainsi prise en étau entre le choix de grandes entreprises de privilégier des implantations en « campus », impossibles à construire sur le site, et la ténacité de certaines foncières qui prennent le pari d’une redynamisation du quartier au vu de ses atouts actuels (notoriété, équipements, géographie) et futurs (RER E). Les tours Eqho (issue d’une restructuration suite au départ d’IBM) et Carpe Diem devraient illustrer le virage « vert » entrepris, et permettre davantage de flexibilité dans l’aménagement intérieur.

Pour contourner cette difficulté et bénéficier de sites centraux, voire uniques, certains grands groupes ont opté pour des immeubles organisés en « campus », à l’instar du Crédit agricole à Montrouge en 2011, de Dassault Systèmes à Vélizy en 2008, de SFR cette année à Saint-Denis (150.000 m²), ou du projet du ministère de la Défense dans le quartier parisien de Balard. Ces lieux ont pour caractéristique d’être organisés autour de vastes plateaux (open spaces) au sein d’unités développant quatre ou cinq étages, cassant ainsi avec l’image imposante traditionnellement renvoyée par l’immobilier tertiaire.

Une situation contrastée en régions

La situation est plus morose en régions. Dans l’Isère, le volume des transactions a chuté de 28 % entre 2011 et 2012, Grenoble demeurant le poumon économique du département. La ville de Lyon est pour sa part tirée par la construction du quartier Confluence, qui accueille déjà un centre commercial et prochainement le siège d’Euronews. A la Part-Dieu, cœur commercial et ferroviaire, une tour d’une hauteur de 200 mètres est en projet.

A Dijon, de grands projets sont dans l’attente d’un taux suffisant de précommandes, tandis que les petites surfaces du centre-ville se sont révélées très attractives. Enfin, à Nîmes, le nombre de transactions a gagné 50 % à travers un quartier d’affaires et des opérations de rénovation urbaine.

Cette année sera marquée par une attention particulière portée au taux de vacance des surfaces, le coût de locaux vides constituant un poids pour les propriétaires. Une solution originale – et pour l’heure marginale – consiste à louer ces plateaux… à des particuliers. Cette formule, temporaire, rencontre un franc succès aux Pays-Bas.

Publié dansInvestissementMarchés et finance