« Près de 20 à 25 % de nos clients n’ont pas pu réaliser d’opération d’immobilière en 2008 faute de prêt. Et nous ne constatons aucune évolution positive sur le début d’année. Ce manque de transparence contribue à figer le marché et à forcer l’attentisme des acheteurs« , a pointé du doigt le président du réseau Orpi, Bernard Cadeau. Il n’a pas hésité à s’interroger sur l’opacité pratiquée, selon lui, par les établissements bancaires pour justifier de ces difficultés d’accès au crédit. Cette problématique est au coeur de la phase de turbulences traversée par le secteur immobilier depuis plus d’un an. A la suite de la crise financière, de nombreuses banques ont resserré leur politique d’octroi de crédit.
L’impossibilité pour de nombreux ménages à trouver un financement pénalise toute une filière, qui doit revoir à la baisse ses ambitions. Les mises en chantier de logements neufs ont reculé de 15,7 % en 2008, et les permis de construire de 16 %. De nombreuses opérations ont tout simplement du être annulées ou reportées sine die. Le nombre de programmes autorisés ayant fait l’objet d’une annulation s’est accru, l’an dernier, de manière significative. Parallèlement aux constructions, les agents immobiliers souffrent de l’attentisme généralisé et des difficultés afférentes au crédit. « Ce ne sont pas forcément les professionnels compétents et dédiés au service des consommateurs qui survivront. Les plus menacés sont plutôt ceux qui ont investi dans leur structure et qui n’arrivent pas, dans le contexte actuel, à faire face à leurs charges« , expliquait récemment au Monde Henry Buzy-Cazaux, délégué général de la Fédération nationale des agents immobiliers. Sur les seuls mois de novembre et de décembre, 284 agences ont été placées en redressement judiciaire.
De l’importance du contexte socio-économique
Avec des établissements qui exigent jusqu’à 20 % d’apport personnel, les professionnels de l’immobilier dénoncent l’attitude d’une large partie du secteur bancaire, même si la situation tend progressivement à se débloquer. La réticence à accorder des prêts sur des durées supérieures à 25 ans pénalise également de nombreux acquéreurs potentiels. Il n’en reste pas moins que la chute des taux (en moyenne, de 5,35 % à 4,75 % depuis l’automne dernier selon le courtier Empruntis) resolvabilise certains ménages. Les incertitudes sur le contexte socio-économique semble aujourd’hui l’emporter: « ce qui va peser le plus sur le marché immobilier en 2009, ce n’est pas le taux des crédits immobiliers, mais la montée du chômage, la stagnation des revenus des ménages et les pertes patrimoniales qu’ils ont enregistrées« , mets en garde dans Le Figaro Cyril Blesson, chef économiste chez Seed Finance. La baisse des prix est aussi à prendre en compte.
Toutefois, certains acteurs de ce marché semblent croire en un rebond pour les mois à venir, à la faveur d’un desserrement potentiel des conditions de crédit. Les investissements en centre-ville semblent par ailleurs être plus que jamais d’actualité: frappés par la flambée des prix du pétrole au premier semestre 2008, la question des déplacements domicile-travail se pose plus qu’auparavant. Les transports en commun desservant principalement les zones urbaines, celles-ci retrouvent de leur attrait, même si l’espace fait souvent défaut. Par ailleurs, les projets de constructions ou acquisitions portés par l’Etat ainsi que les rénovations entretiennent un certain espoir chez les professionnels. Le comportement des établissements bancaires devrait néanmoins jouer un rôle déterminant dans la crise traversée par le secteur de l’immobilier.