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Immobilier de commerces : la prime aux meilleurs emplacements

Dans un contexte de crise, les emplacements les plus performants ont tiré leur épingle du jeu en 2013.

L’immobilier de commerces n’échappe pas à la crise. Certaines enseignes ont mis la clef sous la porte en 2013, telles Virgin Megastore ou Game, tandis que de nouveaux entrants peinent à trouver leur public.  OVS Industry vient notamment de fermer ses deux magasins français. Les librairies Chapitre ont également été en difficulté. Les emplacements libérés ont permis, à certains endroits, un renouvellement de l’offre commerciale en faveur de nouveaux acteurs, tels le britannique JD Sports, qui a déjà ouvert douze magasins en France depuis 2010 ou, sur des surfaces plus réduites, Kiko et ses accessoires de beauté à petits prix.

Les locataires toujours en lice se focalisent pour leur part sur les emplacements prime, tels les Champs-Elysées et le boulevard Haussmann à Paris ou l’avenue Jean Médecin de Nice, indique Cushman & Wakefield dans la nouvelle édition de son panorama des marchés immobiliers français. 880.000 m² de commerces ont ouvert en 2013, contre 920.000 m² en 2012 et 750.000 m² en 2011.

L’inauguration de 356.172 m² de centres commerciaux a permis le développement de nombreux acteurs déjà présents, avec des évolutions de concepts pour certains, et l’implantation d’enseignes telles que Marks & Spencer, qui a inauguré deux magasins à Beaugrenelle (Paris) et Aéroville (Roissy). Les ouvertures de Qwartz (63.000 m² à Villeneuve-la-Garenne), des Terrasses du Port (60.000 m² à Marseille) ou l’extension programmée du Forum des Halles (15.100 m² à Paris) devraient marquer l’année 2014.

Des formats qui renouvellent le commerce

Cushman & Wakefield relève le dynamisme de six formats de commerces. Les flagships spectaculaires, de grand format, permettent aux enseignes de créer l’événement. C&A, place de la Madeleine, ou Marionnaud sur les Champs-Elysées ont notamment remodelé leurs implantations parisiennes les plus emblématiques. Les boutiques de marques conservent pour leur part leur attrait : The North Face ou Chanel sont directement partis à la conquête de nouveaux clients.

Les magasins « hybrides » sont plus originaux. Combinant commerces et restauration, ils participent à l’élaboration d’un nouvel univers autour de l’enseigne. Certains groupes jouent quant à eux la carte de la mutualisation, à l’instar de Beaumanoir qui a regroupé ses six enseignes à Rennes. Enfin, le commerce de transit et les magasins éphémères sont également dans l’air du temps.

Le luxe, pressenti comme un des principaux moteurs du marché en 2014 (les ventes pourraient gagner 4 % en France), devrait « marquer une pause ». En 2013, l’attrait de la rue du Faubourg Saint-Honoré et de l’avenue Montaigne ne s’est pas démenti, tout comme ceux de la Croisette à Cannes ou des emplacements tropéziens.

Inquiétude sur les centres-villes

Cushman & Wakefield s’inquiète en revanche du taux de vacance sur le marché secondaire, marqué par la défaillance de nombreux commerçants indépendants. Il a atteint 7,1 % en 2012 dans les centres-villes, avec des pointes à 10 % à Nevers, Alençon ou Niort. Certains projets commerciaux ont par ailleurs été reportés en 2013. L’avenir des rues commerçantes s’annonce meilleur dans les grandes villes, qui bénéficient de la puissance de grandes artères et d’opérations de rénovation.

La fracture entre les emplacements prime et secondaires devrait s’accentuer dans les prochaines années, tandis que les centres commerciaux de taille moyenne font les frais de leur positionnement intermédiaire, entre les petites galeries et les grands centres qui ont affiché l’an dernier de bonnes performances.

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