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Ingrid Nappi-Choulet : « Bureaux, logements, commerces, vers un immobilier mieux partagé »

Entretien avec Ingrid Nappi-Choulet (Essec) sur l’immobilier partagé, un concept en vogue face aux nouveaux enjeux démographiques et environnementaux.

IngridNappiChouletLa Chaire Immobilier et Développement durable de l’Essec, a publié un cahier d’entretiens ayant pour thème les nouveaux usages et partages immobiliers dans la ville de demain. Ingrid Nappi-Choulet, professeur à l’Essec Business School et titulaire de cette chaire, nous présente les grandes lignes des interviews de professionnels de l’immobilier et de l’urbanisme, menées avec Simon Labussière.

Business & Marchés : Quelles sont les tendances saillantes qui ressortent des entretiens menés pour la réalisation de ce cahier ?

Ingrid Nappi-Choulet : Rappelons que l’objectif du cahier est d’envisager la manière dont les villes denses peuvent devenir plus durables et préserver le bien-être des salariés et des habitants. Partager les immeubles, les espaces et l’énergie peut être une solution. Plusieurs tendances sont mises en valeur au travers d’entretiens avec des chercheurs et des acteurs économiques, politiques de la ville et de l’immobilier.

Tout d’abord, face au double enjeu de densité et de mixité des fonctions dans la ville de demain, les grands principes de l’économie collaborative peuvent efficacement être appliqués à l’immobilier. Ainsi au lieu de densifier par la construction de mètres carrés supplémentaires, une voie alternative consiste à accroître le taux d’usage de la ville existante pour en augmenter la valeur d’usage. Une telle pratique peut être développée dans l’espace (un utilisateur qui n’utilise pas ou plus la totalité des surfaces qu’il loue ou détient) comme dans le temps (un utilisateur qui ne fait pas un usage permanent de ses surfaces).

Ce mouvement vers un immobilier mieux partagé concerne différents types d’actifs : les bureaux bien sûr, mais aussi la logistique et le commerce (entretiens avec Christophe Ripert, Philippe Gallois, Pascal Madry et Olivier Gourdain). Le concept d’habitat partagé, beaucoup plus répandu en Allemagne ou en Scandinavie, perce doucement en France (Françoise-Hélène Jourda).

Ce mouvement s’accompagne d’une poursuite de la redistribution des lieux de travail (tiers-lieux). On assiste à un mouvement parallèle de concentration et de déconcentration (développement des télécentres, des espaces de coworking…), sans oublier le réaménagement croissant des espaces intérieurs pour un fonctionnement fondé sur les échanges et la collaboration.

« L’enjeu de la densité est essentiel dans le cadre du Grand Paris »

B&M : La densité constitue un des points-clefs soulevés dans ce cahier. Comment peut-elle jouer un rôle clef dans la ville de demain, tant en matière d’urbanisme que d’usages ?

I.N-C. : La densité répond d’abord à un impératif de durabilité (entretien avec Alain Maugard) : lutter contre l’étalement urbain, favoriser les circulations douces, réduire les mobilités motorisées, accroître l’urbanité, rapprocher les lieux de travail des lieux de résidence.

Densité ne doit cependant pas signifier entassement, resserrement, etc. C’est pourquoi l’aménagement des espaces intérieurs comme des espaces publics doit faire l’objet d’un soin particulier, de même que les formes urbaines. L’architecte apparaît alors comme un contributeur de premier plan à la réussite de la ville dense.

La verticalité apparaît comme un levier efficace de densification. Cependant, les tours ne font pas consensus et ne sont de toute façon pas une solution crédible dès qu’on s’éloigne des cœurs d’agglomérations. C’est pourquoi de nombreuses autres pistes de densification sont explorées : surélévations, reconstruction de la ville sur la ville (entretiens avec Olivier Estève et Marie-Anne Belin).

L’enjeu de la densité est essentiel dans le cadre du Grand Paris (entretiens avec Jean-Pierre Caffet et Jacques Ferrier) qui vise notamment à opérer un rééquilibrage métropolitain, à construire une métropole polycentrique et à casser le gradient décroissant de densité et de mixité à mesure que l’on s’éloigne de Paris intra-muros.

« Le contexte français est particulièrement défavorable au développement de la mixité des usages immobiliers »

B&M : La mixité des usages immobiliers, en mêlant bureaux et logements peut-elle réellement se développer en France ?

I.N-C. : La question-clé est ici celle de l’échelle : la mixité horizontale bureaux-logements (sans oublier commerces et activités) est indispensable, fonctionne bien, et ne pose aucun obstacle technique (entretiens avec Christian Cléret et Philippe Zivkovic). Un discours fréquent consiste à dire que les résidents pourront travailler à côté de chez eux : c’est, en revanche, rarement aussi simple !

La mixité verticale est, elle, complexe à mettre en œuvre et sa plus-value véritable n’est pas toujours clairement identifiée. L’argument selon lequel « plus l’échelle de la mixité est fine, mieux c’est » finit par devenir discutable quand on arrive à l’échelle fine de l’immeuble.

La comparaison internationale fait clairement ressortir le contexte français comme particulièrement défavorable (entretiens avec Jacques Ferrier et Christian Cléret) : mille-feuille réglementaire décourageant, frilosité d’investisseurs le plus souvent spécialisés, réticences possibles à la cohabitation des utilisateurs futurs…

« Penser de véritables quartiers multifonctionnels »

B&M : De nombreux projets de reconversion d’immeubles sont en cours (tel que celui de l’entrepôt Macdonald à Paris). Ce type d’opérations est-il amené à devenir un des leviers immobiliers phares à l’avenir ?

I.N-C. : Tout dépend de ce que l’on entend par reconversion. S’il s’agit de la transformation de bureaux en logements, le Cahier montre bien que c’est une solution complexe à mettre en œuvre, et qui n’est viable que de manière anecdotique (entretien avec Olivier Estève).

S’il s’agit de densifier en reconstruisant la ville sur la ville, alors c’est là un véritable levier immobilier. Dans certains cas bien spécifiques, comme celui de Macdonald, la structure du bâtiment d’origine peut être conservée, mais ce n’est pas la règle (entretien avec Marie-Anne Belin). Il reste clair que la plupart des opportunités foncières subsistant dans Paris intra-muros sont localisées de part et d’autre des Maréchaux, sur l’emplacement d’infrastructures logistiques, industrielles ou de transports délaissées.

La taille conséquente de ces emprises permet de penser de véritables quartiers multifonctionnels, et de porter une vision politique plus efficacement que dans des opérations à la parcelle, beaucoup plus modestes. Mixité et densité peuvent dès lors y faire l’objet d’une attention particulière. Des opérations comme Macdonald posent cependant la question de la place dévolue à l’activité logistique dans la ville de demain (entretiens avec Christophe Ripert et Philippe Gallois), puisque ses implantations les plus centrales font souvent place à d’autres activités, c’est-à-dire le triptyque classique logements-bureaux-commerces et activités.

Publié dansEnvironnement-SantéSociété